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一季度房企债券融资进步收紧 同比下降超83.8%

2017-04-10 09:53:27 来源: 北京商报(北京)
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今年一季度,房企债券融资进一步收紧,融资额仅649.5亿元,同比下降超达83.8%。在这背后,既有来自政策方面对房企发债亮起的“红灯”,也有融资成本上行给房企施加的压力。

在各地楼市新政接连落地的当下,房屋成交量日益下滑,渴望预备“粮草”捱过这段时期的各大房企也遭遇了融资难题。据中原地产最新统计数据显示,今年一季度,房企债券融资进一步收紧,融资额仅649.5亿元,同比下降超达83.8%。在这背后,既有来自政策方面对房企发债亮起的“红灯”,也有融资成本上行给房企施加的压力。

一季度债券融资下降八成

在房企的各种融资渠道中,债券是价格相对较低的一种。2016年前三季度,伴随政府“去库存”带来的市场流动性宽松,低成本融资渠道打开,房地产企业普遍通过债券等形式置换高息负债,以降低整体融资成本。

中原地产数据显示,2016年房企包括私募债、公司债、中期票据等融资刷新了历史纪录,合计全年融资额度达到1.14万亿元,也是历史首次突破1万亿元的年份。到三季度,债券融资额月均仍超过1000万元。

但这一盛况从四季度开始急转直下。2016年10月起,全国各地密集祭出调控政策。中原地产首席分析师张大伟介绍,在最近超过半年的调控周期内,全国已经有40多个城市出台了超过120次调控政策。

调控的目的就是给楼市去杠杆,防止过多资金涌向楼市,因此,房企债券融资的难度也明显被拉升。据中原地产统计,2016年四季度,房企通过发行债券融资的规模仅不到1100亿元,其中12月更是滑落到126.7亿元。

进入2017年,局面依然没有改善。前3个月的房企债券融资额分别为80.07亿元、132.33亿元、437.1亿元,合计649.5亿元,不及去年三季度单月的融资规模,同比2016年一季度下降幅度达到83.8%。

融资成本上行

房企融资难度是如何被拉升的?一方面是从源头的发债环节就被监管层喊停。易居房地产研究院总监严跃进表示,从房企业务发展的角度来看,发债的需求还是很大的,但监管从打击高杠杆和“地王”现象出发,对一些融资后有较大风险隐患的房企出台了各类管制政策,抑制发债。

另一方面,发债成本的提高给房企整体的债券融资施加了不小压力。2016年9月前后,央行拉开了去杠杆的大幕,市场资金面维持在“紧平衡”的状态,利率不断震荡上行。尽管市场在跨年、一季度季末考核等时点多次“喊渴”,但央行都没有放松,反而在春节前后多次在公开市场操作上变相“加息”,抬高资金成本,坚持给市场挤泡沫。

北京宏道投资董事长卫保川表示,房地产长期是商品属性,短期金融属性强,如果后期再来一次更低的利率,不排除房地产还会暴涨。这一轮资金面的收紧对房企发债的影响也较为明显。张大伟介绍,从资金价格看,2016年12月以来房企发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间,整体相比9月前的4%有所上行。

房企面临的融资困境还不止这么简单,除了债券外的其他融资渠道也不同程度被围堵。有银行人士介绍,此前有房企融资拿地,主要通过银行理财资金注入资管计划。2016年10月,银监会提出要控制银行理财资金流向房地产行业。4月7日,银监会在新闻发布会上再次强调,上半年要集中整治银行违规行为,其中就包括资金违规投入房地产市场。

绕道海外“求生”

对于房企来说,这确实是一次难捱的“寒冬”。多位地产业分析师都表示,随着国内发债遇阻,发债利率不断升高,房企面临的压力越来越大。特别是前期拿了较多高价土地的企业,因为杠杆较高,后续开发成本也将会上升。从目前的情况来看,2017年地产政策仍是严控,有些房企甚至有可能出现违约。

为了更多地储备“粮草”,不少房企将目光投向了海外融资。据海通证券统计,截至2017年3月初,内地房企年内共成功发行海外债券13只,累计金额达到46.4亿美元(约合人民币315亿元),比2015年1-2月的总额多出一倍。

不过,绕道海外发债或许在当下也不是一个良计。海通证券研报分析称,人民币汇率波动,美元进入加息周期,海外发债成本已经开始回升。如果增加海外债券融资比例,房地产企业融资成本可能相应推高。张大伟也表示,美元走强后,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。

不得不考虑的还有到期兑付债券的问题。另有机构研究显示,内地房企美元债的偿还压力将在未来数年内出现,2016年有约63亿美元债券到期,是2015年到期债券规模的两倍。此外,对于运作比较成熟的美元债市场而言,评级与票息率可谓息息相关,中国二三线房企在海外获得的评级多数为B级,普遍偏低。“总体来看,预计房企的资金还会受到继续的压力,未来6-9个月很可能面临越来越大的资金问题,所以要求房企加快销售回笼资金。”张大伟说道。

王妍妍 本文来源:北京商报 责任编辑:王妍妍
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